AKIBAT HUKUM TERHADAP AKTA JUAL BELI TANAH YANG DIBATALKAN BERDASARKAN
PUTUSAN HAKIM KARENA TIDAK TERPENUHINYA SYARAT MATERIIL
Maya Indah Sari1,
M. Sudirman2, Yurisa Martanti3
Universitas Jayabaya
|
Riwayat Artikel: Received: 03-12-2022 Revised: 10-12-2022 Accepted: 22-12-2022 Keywords:
Deed, Purchasing,
Material Requirements Kata
Kunci: Akta,
Jual Beli, Syarat
Materiil |
|
Abstract Although the Sale and Purchase Deed
(AJB) is an authentic document that has more perfect power than an underhand
agreement, the object of this agreement will describe a legal issue where
there is an AJB over land which was canceled by the judge due to the
non-fulfillment of material conditions in its drafting. Then what are the
legal consequences for AJB that have been made by PPAT which were canceled by
the judge? Then how is the legal certainty for SHM owners against illegal
acts by PPAT? In this study, the authors use the theory of legal consequences
and contract law to analyze these problems. The method used in this research
is normative juridical research, namely library law research or secondary
data. The research approach used is a statutory approach and the technique of
collecting legal materials is carried out by identifying and taking an
inventory of positive legal rules, book literature, journals and other
sources of legal materials. For the technique of analyzing legal materials,
it is carried out with a grammatical and systematic interpretation of the
law. The results of the research obtained are that the legal consequences of
AJB that have been made by PPAT which were canceled based on the judge's
decision do not have legal force so they must be declared null and void by
law. Then the legal certainty for SHM owners against unlawful acts by PPAT is
to become the legal owner of a plot of land belonging to his late father
because the AJB made by PPAT as the basis for the transfer of SHM issued by
BPN does not have legal force so that the valid SHM is SHM in the father's
name The Plaintiffs who belong to the Plaintiffs as legal heirs. |
|
|
Abstrak Meskipun Akta Jual Beli (AJB) merupakan dokumen
otentik yang memiliki kekuatan lebih sempurna dibanding dengan perjanjian di
bawah tangan, dalam objek perjanjian ini akan menguraikan suatu permasalahan
hukum dimana terdapat AJB atas tanah yang dibatalkan oleh hakim karena tidak
terpenuhinya syarat materiil dalam pembuatannya. Lalu bagaimana akibat hukum
terhadap AJB yang telah dibuat oleh PPAT yang dibatalkan oleh hakim ?
Kemudian bagaimana kepastian hukum bagi pemilik SHM terhadap perbuatan
melawan hukum oleh PPAT ? Dalam penelitian ini, penulis menggunakan teori
akibat hukum dan hukum perjanjian untuk menganalisis permasalahan tersebut.
Metode yang digunakan dalam penelitian ini adalah penelitian yuridis normatif
yaitu penelitian hukum kepustakaan atau data skunder. Adapun pendekatan
penelitian yang dipergunakan adalah pendekatan perundang-undangan (statute approach) dan teknik pengumpulan bahan hukum dilakukan dengan cara
mengidentifikasi dan menginventarisasi aturan hukum positif, literatur buku,
jurnal dan sumber bahan hukum lainnya. Untuk teknik analisa bahan hukum
dilakukan dengan penafsiran hukum gramatikal dan sistematis. Hasil penelitian
yang diperoleh adalah bahwa akibat hukum terhadap AJB yang telah dibuat oleh
PPAT yang dibatalkan berdasarkan putusan hakim adalah tidak mempunyai
kekuatan hukum sehingga harus dinyatakan batal demi hukum. Kemudian kepastian
hukum bagi pemilik SHM terhadap perbuatan melawan hukum oleh PPAT adalah
menjadi pemilik yang sah atas sebidang tanah milik almarhum ayahnya
dikarenakan AJB yang dibuat oleh PPAT sebagai dasar peralihan SHM yang
diterbitkan oleh BPN tidak mempunyai kekuatan hukum sehingga SHM yang sah adalah
SHM atas nama ayah Para Penggugat yang menjadi milik Para Penggugat sebagai
ahli waris yang sah. |
Corresponding Author:
Maya Indah Sari�
E-mail:
[email protected]
PENDAHULUAN
Seiring dengan semakin terbatasnya persediaan tanah dan semakin meningkatnya kebutuhan tanah, ha1 ini menyebabkan harga tanah semakin tinggi,
karena saat ini tanah disatu
pihak tumbuh sebagai benda ekonomi
yang sangat penting dan berharga
serta telah tumbuh, di lain pihak tanah harus dipergunakan
dan dimanfaatkan sebesar-besarnya
untuk kesejahteraan rakyat�
Oleh karena itu, dengan didasari
permasalahan seperti di atas, Negara memfasilitasi suatu perangkat hukum dan sistem administrasi pertanahan yang teratur, dan tertata rapi untuk memberikan
perlindungan hukum serta jaminan kepastian
hukum terhadap pemilik tanah secara
adil.
Peralihan pemindahan hak atas tanah pada intinya dapat terjadi
karena 2 (dua) hal, yaitu akibat
peristiwa hukum, dan akibat perbuatan hukum. Peralihan hak atas tanah
akibat adanya peristiwa hukum terjadi karena meninggalnya seseorang, sehingga secara hukum hak kepemilikannya
akan beralih kepada ahli warisnya.
Sedangkan peralihan hak atas tanah
karena perbuatan hukum, terjadi karena adanya perjanjian
jual beli, tukar-menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan, dan pembagian hak bersama.�
�� Menurut Pasal 1313 KUH Perdata perjanjian didefinisikan, yaitu "Suatu perbuatan dengan mana satu orang atau lebih mengikatkan
dirinya terhadap satu orang atau lebih". Syarat sahnya suatu perjanjian
jual beli harus memenuhi empat syarat berdasarkan
ketentuan Pasal 1320 KUH Perdata,,
yaitu: adanya kata sepakat mereka yang mengikatkan dirinya; kecakapan untuk membuat suatu perikatan;
suatu ha1 tertentu, dan suatu sebab yang halal, tanpa terpenuhinya syarat-syarat tersebut maka perjanjian dianggap tidak pernah ada.
Syarat pertama dan kedua ketentuan Pasal 1320 KUH Perdata merupakan syarat subyektif, karena berkaitan dengan penjual dan pembeli atau subjek
yang mengadakan perjanjian,
jika salah satu atau keduanya syarat
subyek tidak terpenuhi, maka perjanjian jual beli dapat dituntut
pembatalannya atau dibatalkan, sedangkan dua syarat terakhir
yang disebut sebagai syarat objektif, apabila tidak terpenuhi
maka perjanjian tersebut batal demi hukum.
Terkait dengan perjanjian jual beli, otentisitas
suatu akta perjanjian dapat dikatakan sebagai akta otentik manakala
akta dibuat oleh pejabat umum sesuai
ketentuan Pasal 1868 KUH Perdata. Sekarang keberadaan PPAT ditegaskan dalarn Pasal 24 PP Nomor 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah dan secara khusus keberadaannya
diatur dalam Pasal 1 ayat (1) PP Nomor 37 Tahun 1998 Juncto PP No 24 Tahun 2016 tentang Peraturan Jabatan Pembuat Akta Tanah (PJPAT).
Akta PPAT merupakan partij akta yang artinya akta yang dibuat oleh atau di hadapan PPAT yang merupakan kehendak dari penghadap atau para pihak sehingga isi dari
akta tersebut merupakan tanggungjawab sepenuhnya dari para penghadap PPAT tidak bertanggung secara pidana terhadap kebenaran material atas akta yang dibuat dihadapannya, kecuali dalam ha1 PPAT terbukti telah melakukan penipuan. Sanksi perdata dijatuhkan, jika PPAT terbukti melanggar syarat formil dalam pemindahan
hak atas tanah pada akta yang dibuatnya, sehingga PPAT dinyatakan terbukti bersalah berdasarkan keputusan pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukum tetap.
PPAT dikenai sanksi pidana, jika PPAT melakukan pelanggaran terhadap syarat formil, dan pelanggaran yang dilakukan dapat dibuktikan, serta tebukti secara
sengaja dengan penuh kesadaran dan keinsyafan serta direncanakan oleh PPAT dan para pihak
penghadap, bahwa akta yang dibuatnya akan dijadikan suatu alat untuk
melakukan suatu tindak pidana atau
PPAT secara sadar sengaja bersama-sama dengan para pihak membantu, menyuruh para penghadap melakukan suatu tindakan hukum yang diketahuinya sebagai tindakan yang melanggar hukum.
�Fakta di lapangan yang sering mencuat dalam kasus
peralihan hak atas tanah, PPAT diperkarakan hingga pengadilan oleh para pihak yang merasa dirugikan atas dasar pelanggaran
formil, diantaranya PPAT membantu melakukan pemalsuan terhadap akta otentik yang dibuat di hadapannya atas dasar sengketa
yang terjadi antara para pihak terhadap syarat materil dan formil akta yang dibuatnya. Tujuan penelitian yang hendak dicapai adalah untuk menganalisis upaya hukum bagi
pemilik SHM terhadap perbuatan melawan hukum oleh PPAT yang membuat dan menandatangani AJB dengan objek yang masih sengketa dan untuk menganalisis akibat hukum terhadap AJB yang dibuat dan ditandatangani oleh
PPAT tanpa kehadiran para pihak yang dibatalkan berdasarkan putusan hakim.
METODE PENELITIAN
Metode penelitian yang digunakan
dalam penelitian ini dilakukan dengan
berbagai unsur sebagai berikut:
1.
Jenis Penelitian
Jenis penelitian
yang Penulis lakukan dalam penelitian ini adalah dengan
menggunakan metode penelitian yuridis normatif. Metode penelitian yuridis normatif adalah penelitian hukum kepustakaan yang dilakukan dengan cara meneliti
bahan-bahan kepustakaan atau data sekunder belaka.15
2.
Pendekatan Penelitian
Sehubungan dengan
jenis penelitian yang digunakan adalah yuridis normatif, maka pendekatan penelitian yang dilakukan dalam tulisan ini adalah pendekatan perundang-undangan (statute approach).
3.
Teknik Analisa Bahan Hukum
Analisa
bahan hukum yang digunakan dalam penelitian ini adalah interpretasi, yaitu dengan penggunaan
metode yuridis dalam membahas suatu persoalan hukum.
4.
�Metode Analisis Data
Dalam penelitian
hukum normatif, metode analisis data yang digunakan adalah analisis kualitatif, yaitu dengan menjelaskan
hubungan antara fakta hukum dengan
kaidah-kaidah hukum yang terdapat dalam undang-undang, tidak menggunakan angka-angka, tetapi dengan cara
sebagai berikut:
a. Bahan
hukum primer, yaitu menganalisis data dengan metode penafsiran menurut ilmu hukum.
b. Bahan
hukum sekunder, yaitu menganalisis data dengan metode content analysis (analisis isi) dari
bahan bacaan yang digunakan.
HASIL DAN PEMBAHASAN
Dalam hukum
adat jual beli tanah bukan
perbuatan hukum yang merupakan apa yang disebut �perjanjian obligatoir�. Jual beli tanah dalam
hukum adat merupakan perbuatan pemindahan hak dengan pembayaran tunai. Artinya harga yang disetujui bersama dibayar penuh pada saat dilakukan jual beli yang bersangkutan.
Hak atas
tanah menjadi dasar bagi penguasaan
dan pemilikan tanah, yang prinsip dan ketentuan dasarnya diatur dalam UUPA. Sebelum UUPA diundangkan telah terdapat dualisme dalam sistem hukum
tanah di Indonesia. Menurut
Budi Harsono, ada dua sistem hukum
tanah yang sama sekali berbeda, yaitu sistem pertama
disebut dengan hukum tanah barat, yang mana peraturan pokoknya diatur dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata dan hukum tanah barat bersifat capital individualisme. Sistem kedua adalah
sistem hukum tanah adat yang berdasarkan pada prinsip-prinsip hukum penduduk asli Indonesia. Sistem ini mempunyai ciri
khusus yang bersifat kemasyarakatan.
Proses jual beli tanah
selain diatur di dalam UUPA dan peraturan pelaksanaannya, secara umum juga diatur diatur di dalam KUH Perdata. Ketentuan yang diatur di dalam KUH Perdata merupakan prinsip-prinsip dasar yang harus dipenuhi agar keberlakuan jual beli atas tanah
menjadi sah menurut hukum.
Salah satu asas yang dikenal dalam perjanjian/kontrak adalah asas kebebasan berkontrak. Dalam Pasal 1233 KUH Perdata menyatakan, bahwa �Tiap-tiap perikatan dilahirkan baik karena persetujuan, baik karena undang-undang�.
Menurut Pasal 1313 KUH Perdata bahwa suatu
persetujuan adalah satu perbuatan dengan mana satu orang, atau lebih mengikatkan
dirinya terhadap satu orang atau lebih. Dalam persetujuan
ini akan lahirlah suatu prestasi atau janji
yang harus dipenuhi oleh
masing-masing yang membuatnya dan apabila
diingkari maka dapat dinyatakan telah ingkar janji
atau cidera janji atau wanprestasi
terhadap sesuatu yang sudah diperjanjikan olehnya.
Hukum Perdata mengenal berbagai macam perikatan yang agak lebih rumit, diantaranya
adalah sebagai berikut:
a. Perikatan bersyarat
Perikatan bersyarat adalah apabila ia digantungkan� pada suatu peristiwa yang masih akan datang dan masih belum tentu
akan terjadi, baik dengan menangguhkan
lahirnya perikatan sampai terjadinya peristiwa itu, maupun dengan membatalkan
perikatan menurut terjadinya atau tidak terjadinya suatu peristiwa tersebut.
b. Perikatan dengan ketepatan waktu
Suatu ketepatan waktu (termijn) tidak menangguhkan lahirnya perikatan atau perjanjian, melainkan hanya menangguhkan pelaksanaannya, ataupun menentukan lama waktu berlakunya sautu perjanjian.
c. Perikatan mana suka (alternatif)
Perikatan ini terjadi jika si debitur
dapat menyerahkan salah satu dari dua
barang yang disebutkan dalam perjanjian maka ia akan
dibebaskan dari utangnya, tetapi tidak dapat memaksa
kreditur untuk menerima sebagian dari barang yang satu dan sebagian dari barang yang lainnya.
d. Perikatan tanggung menanggung
Dalam perikatan ini di
salah satu pihak terdapat beberapa orang. Dalam hal terdapat
beberapa orang di pihak debitur (dan ini yang paling lazim), maka tiap-tiap
debitur itu dapat dituntut untuk memenuhi seluruh utang..
e. Perikatan yang dapat dibagi dan tak dapat dibagi
Suatu perikatan dapat atau tak dapat
dibagi adalah sekedar prestasinya dapat dibagi menurut
imbangan, pembagian mana tidak boleh mengurangi
hakekat prestasi itu.
f. Perikatan dengan ancaman hukuman
Perikatan ini adalah perikatan dimana ditentukan bahwa si debitur untuk
jaminan pelaksanaan perikatannya diwajibkan melakukan sesuatu apabila perikatannya tidak terpenuhi.
Berdasarkan penjelasan di atas, maka jual beli
yang dikenal menurut KUH Perdata suatu transaksi
kesepakatan peralihan hak milik yang disebut jual beli
yang dalam KUH Perdata dinamakan sebagai perjanjian nominaat (bernama) karena syarat dan ketentuannya diatur khusus di dalam Bab III KUH Perdata tentang Perikatan.
KESIMPULAN
Berdasarkan teori, hasil penelitian dan analisis penulis sehubungan dengan objek penelitian yang penulis teliti berkaitan dengan AJB tanah yang dibatalkan berdasarkan Putusan Hakim karena tidak terpenuhinya
syarat materiil, adalah sebagai berikut:
1. Akibat hukum terhadap AJB yang dibuat oleh
PPAT yang dibatalkan berdasarkan
putusan hakim adalah tidak mempunyai kekuatan hukum sehingga harus dinyatakan batal demi hukum;
2. Kepastian Hukum bagi pemilik SHM terhadap perbuatan melawan hukum oleh PPAT adalah Para Penggugat menjadi pemilik yang sah atas sebidang tanah
milik almarhum ayahnya dikarenakan AJB yang dibuat oleh PPAT sebagai dasar peralihan SHM yang diterbitkan oleh BPN tidak mempunyai kekuatan hukum mengikat dan batal demi hukum berdasakan putusan hakim.
DAFTAR PUSTAKA
Abdul
Kadir Muhammad, Hukum Perjanjian, Alumni, Bandung,
2004.
Aminuddin Salle, Hukum Pengadaan
Tanah untuk Kepentingan Umum, Kreasi Total Media,
Yogyakarta, 2007.
Andrian Sutedi, Peralihan
Hak Atas Tanah dan Pendaftarannya,
Sinar Grafika, cet. 6,
Jakarta, 2014.
Arie
Hutagalung, Program Retribusi
Tanah di Indonesia, Suatu Sarana Kearah
Pemecahan Masalah Penguasaan Dan Pemilikan Tanah,
cet. 1, Rajawali, Jakarta, 1985.
Bahder Johan Nasution, Metode
Penelitian Ilmu Hukum, Nandar Maju, Bandung, 2008.
�
Bambang
Sunggono, Metodologi Penelitian Hukum, Raja Grafindo Persada, Jakarta, 2003.
Boedi Harsono, Hukum Agraria
Indonesia: Sejarah Pembentukan Undang-Undang
Pokok Agraria, Isi dan Pelaksanaannya, Djambatan, cet.
12, Jakarta, 2008.
���������
Budi
Harsono, Hukum Agraria
Indonesia, Sejarah Pembentukan Undang-Undang
Pokok Agraria, Isi dan Pelaksanaanya, Djambatan,
Jakarta, 1997.
CST
Kansil, Christine S.t Kansil,
Engelien R., palandeng dan Godlieb N mamahit, Kamus Istilah Hukum, Jala Permata Aksara,
Jakarta, 2009.
Habib
Adjie, Meneropong Khazanah Notaris dan PPAT
Indonesia, Citra Aditya Bakti, cet. 1, Bandung, 2009.
Habib
Adjie, Sanksi Perdata dan Administrasi Terhadap Notaris Sebagai Pejabat Publik, Refika Aditama, Bandung, 2007.
Harun
Al Rashyd, Sekilas Tentang Jual Beli
Tanah Berikut Peraturan-Peraturanya,
Grahalia Indonesia, Jakarta, 1987.
Imam
Sudiyat, Hukum Adat Sketsa
Azas, Liberty, Yogyakarta, 1981.
Ismantoro Dwi Yuwono,
Memahami Berbagai Etika Profesi dan Pekerjaan, Pustaka Yustisia,� Yogyakarta, 2013.
Jan
Michiel Otto, Moralitas Profesi Hukum Suatu Tawaran Kerangka Berfikir, terjemahan Tristam Moeliono dalam Shidarta, Revika Aditama, Bandung, 2006.
Jazim Hamidi, Revolusi Hukum Indonesia: Makna, Kedudukan, dan ImplikasiHukum Naskah Proklamasi 17 Agustus 1945dalam Sistem Ketatanegaraan RI, Konstitusi Press & Citra Media, Yogyakarta, 2006.
Ketut Sudantra, Penuangan
Baru Prinsip Tunai dan Terang� Dalam
Jual Beli Tanah Menurut Hukum Agraria Nasional, Kerta Partika, No. 47, Tahun XV, 1989.
Marwan
Mas, Pengantar Ilmu Hukum, Ghalia Indonesia, Bogor, 2003.
M.
Yahya Harahap, Pembahasan Permasalahan Dan Penerapan KUHP Penyidikan dan Penuntutan, Sinar Grafika, Jakarta, 2002.
R.
Soeroso, Pengantar Ilmu Hukum, Sinar Grafika, Jakarta, 2008 hlm 100.
Salim
HS., Teknik Pembuatan Akta
Satu: Konsep Teoritis, Kewenangan Notaris Bentuk dan Minuta Akta, cet. 1, PT. Raja Grafindo Perasada, Mataram, 2015.
Shidarta, Moralitas Profesi Hukum Suatu Tawaran Kerangka Berfikir, Revika Aditama, Bandung, 2006.
Subekti, Hukum Perjanjian, cet. 13,
Intermasa, Jakarta, 1991.
Sudikno Mertokusumo, Hukum Acara Perdata Indonesia� Liberty, Yogyakarta, 1985.
Soerjono Soekanto,� Ringkasan
Metode Penelitian Hukum Empiris, Ind-Hil-Co, Jakarta.
Soedjono Soekanto, Soleman B. Teneka, Hukum Adat
Indonesia, CV. Rajawali, Jakarta, 1984.
Wirjono Prodjodikoro, Hukum Acara Perdata di Indonesia, Sumur, Bandung,
1984.